Consulting
土地活用コンサル
土地オーナー目線で考える
賢い土地活用とは？
土地は、保有しているだけでは固定資産税や場所によっては都市計画税が毎年課税され、コストばかりがかさんでしまいます。 また将来の相続を考えると、相続税の準備や節税対策も必要です。アープ(株)では、土地活用セミナーの開催や個別の相談を通じて、土地オーナー様に最善の土地活用をご提案していますので、お気軽にお問合せください。
主な土地活用の種類
・売却
不動産業者等に土地を売却します。固定資産税等の税金や管理コストが一切なくなり、一番手軽な選択といえます。しかし、土地はなくなってしまいますので、資産がこれ以上増えることはありません。
初期投資
なし
事業リスク
なし
収益性
低
・駐車場経営/土地賃
初期投資が比較的少なく、また転用や更地への復帰が容易です。農地からの転用では固定資産税が大幅に増加することもあります。
初期投資
小
事業リスク
小
収益性
低
・一般定期借地/事業用定期借地
一般定期借地では50年、事業用では10～20年間の契約期間が終了すると、確実に貸地・借地関係が消滅し、貸主に返還されるという仕組みです。
初期投資
なし
事業リスク
中
収益性
中
・アパート/マンション経営
土地にアパートやマンションを建てて、入居者に貸し出します。
初期投資
高
事業リスク
中
収益性
高
社会的背景から考える
マンション経営の
メリットとは？
ライフスタイルや経済環境の変化をチャンスに変えるマンション経営は、数ある土地活用の中でもメリットの大きい選択肢です。
マンション経営のメリット
・賃貸住宅の需要増加でマンション経営の
可能性が拡大しています。
ライフスタイルに合わせ「住む家を変える」という発想が広がっています。だから今は賃貸マンションニーズに応える事業開始のチャンスです。時代が求めるものを提供し、収益を上げることができます。
・持ち家の資産価値の下落
・所得低迷によるマイホーム所有の負担増
・終身雇用制度の崩壊
・少子化、核家族化
賃貸住宅の需要増加
・幅広い入居希望者が対象の
事業ですから景気に左右されず長期安定収入を確保できます。
店舗や貸事務所などより圧倒的にリスクの少ない事業です。
・普遍的な需要のある「住居」を提供する事業
店舗・事務所に比べて景気の影響を受けにくい
・物価が上昇すれば家賃上昇
・マンションが生み出す高利回りで資産価値も向上
インフレにもデフレにも強い事業
・先行きの不透明な経済環境下で
土地有効活用の必要性が高まっています。
・不動産デフレ
・生涯収入の減少
・公的年金の不安
・相続税対策
値上がり益から収益活用へ
引退後の資金確保
スムーズな資金継承
マンション経営は節税に有利！
4つのポイント。
マンションを建てることによって、固定資産税や相続税の軽減など、数々の優遇措置を受けることができます。
税金対策としての優位点
・固定資産税の場合
■土地に対する固定資産税は約1/6に軽減
（小規模住宅用地）
■建物に対する固定資産税は約1/2に軽減
（鉄筋コンクリート造で5年間※）
※簡易耐火構造物等で3年間。ただし1戸あたり40平方メートル以上120平方メートル以下。
・所得税の場合
マンション経営から得た所得に対して課税される所得税は、ほかの所得と合わせた課税となります（一定規模以上）。借入金利・固定資産税や運営上の諸経費とともに、実質的には金銭支出の伴わない減価償却費が費用として認められるため、実際の収支は黒字でも、所得税はわずかですみます。
・不動産所得税の場合
アパート・マンションなどは税制の優遇措置（建物評価額1戸あたり1,200万円控除）があり、不動産所得税はほとんど課税されません（ただし1戸当たり40平方メートル未満は適用されません）。
・相続税の場合
遊休地を利用してマンションを建てると、更地で相続する場合と比べて貸家建付地評価が85％（※）となりますので、相続税評価額も大幅に軽減されます。なお、マンションを建設するための借入金は、残債が相続総額から差し引かれますので、課税される対象額はかなり少なくてすみます。また、マンションが生み出す家賃収入は、納税資金としても安心です。（※1-借地権50％×借家権30％の場合）
土地活用に有効なマンション経営
初めてだからこそ
押さえたいポイント
自己資産である土地を使って、収益を上げたい。とはいえ初めての土地活用には不安がつきもの。もっとも安定的な収益性が見込めるマンション経営をはじめとして、土地活用をスタートする上で把握しておきたい重要な要素について、基本的な情報をお届けします。
土地活用を行う
3つのメリット
自己資産の有効活用
空き家や田畑、工場跡など、大切な自己資産である土地を有効に活用するには、オーナーとして収益を生み出すための基礎的な知識が必要となります。駐車場経営やアパート経営、店舗経営、倉庫といったいくつかの選択肢の中で、安定した利回りが得られるのはマンション・アパート経営です。
税金対策
土地活用を行う際には所得税、固定資産税といった税金が発生しますが、マンション経営の場合は固定資産税が1/6に節税され、一定の条件を満たすことで不動産取得税が控除されるなど、税法上の特典を多く受けることができます。さらに、減価償却で所得税等の減額が可能です。
私的年金の確保
老後における生活の基礎である年金制度は近年大きな変化を遂げています。支給年齢の引き上げや支給額の切り下げ、医療・介護費用の負担増など、将来にわたる見通しはとても不透明なのが現実です。月々の家賃を一定収入とすることで、私的年金として手堅い収入の確保が可能となります。
初めての土地活用で
有利なマンション経営
成功するために必要な
3つの構成要素とは？
収益性
駐車場、借家に比べて高収益を生み出せるのがマンション・アパート・借家経営の強みです。また、同じ賃貸経営でもアパート経営の場合は老朽化のリスクが考えられますが、RC造のマンションであれば将来的なリフォーム効果を高めることができ、長期間にわたって資産価値を維持できます。
安定性
入居者からの賃料による確実な収入がマンション経営の大きなメリットです。株式や投資信託に比べて堅実な投資であり、店舗や貸事務所に比べてもリスクが少ない資産運用方法であると言えます。住居需要は景気に影響を受けにくいため、常に安定した収入が期待できます。
運用性
入居者の募集、マンションの運営・管理は委託することが一般的です。建設企画・施工などのハード面だけでなく、建設から運営・管理までのソフト面を信頼できる委託業者に一括して委託することができれば、余計なコストを抑えて安心して資産運用を行うことができます。
